建行江蘇省分行：住房“以舊換新”新政下建行業務發展機遇分析

當前，房地產市場仍處于調整階段，商品住宅銷售規模同比持續下滑，房貸市場明顯萎縮，同業競爭激烈。為進一步“化風險+去庫存”，近期多城出臺住房“以舊換新”政策，刺激改善型住房需求入市。據不完全統計，截至2024 年6月10日，全國已有14個省份、超70城推出住房“以舊換新”政策，住房“以舊換新”已經從開發商和中介機構自發行為，升級為政府謀劃并主導的主流調控工具，政策內涵不斷豐富。

當前，我國樓市調控政策的著力點已發生變化，從過去單純的放開限購、限售的需求側提振，逐漸轉換到供需兩端同時發力。2024年4月30日召開的中共中央政治局會議明確提出，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，暢通“以舊換新”，可以打通房屋“增存循環”，不僅能推動庫存消化、盤活存量資產，還有助于化解新房市場交付風險，推動房地產業轉型，構建房地產發展新模式。

“以舊換新”新政下建行業務發展策略建議如下：

一是創新服務產品。為更好地做好“以舊換新”相關樓盤貸款服務工作，該行需積極作為，爭取項目合作，過程中堅持創新思維，在合規前提下借鑒兄弟行或過往類似項目的經驗和做法，創新服務產品，解決難題，推動工作前進。

針對“以舊換新”落地缺乏首付款支付流水問題，無錫分行已創新提供“以舊換新”個人住房貸款產品服務予以解決，建議其他分行可借鑒推廣。解決辦法：與審批部門協商，創新調整部分貸款審核內容，包括審核房地產開發商出具的首付發票或收據、貸款客戶與政府平臺企業簽署的《以舊換新三方協議》和舊房過戶證明材料。具體做法上，客戶經理通過不動產登記系統來核實貸款客戶房產過戶情況，相關房產完成過戶后，可視為完成首付款的支付，隨后再按照正常個人住房貸款審批流程，為購房客戶提供新房貸款。

針對資金監管難度加大問題，南京分行已通過創新優化存量房資金監管系統功能予以解決，建議其他分行可借鑒推廣。解決辦法：該行依據現有資金監管功能，開發特殊劃轉和對公劃轉功能，并將資金分流劃轉功能直接接入房產局系統。實現在資金存入環節，舊房出售資金可直接從對公賬戶轉入資金監管賬戶；在資金劃轉環節，由房產局通過系統操作，調用該行結算功能，直接將購房資金劃轉至預售房開發商賬戶，剩余尾款系統自主結算，劃轉至購房人本人賬戶，從而實現對售房、購房的全流程資金管控，降低風險。

二是降低交易費用。2023年以來，經濟發展趨緩，市民剛需支付能力和市場預期均處疲弱態勢。在“以舊換新”落地實施過程中，該行可提供辦理二手房帶押過戶、商業貸款轉公積金貸款等配套產品服務，降低“以舊換新”交易費用，促進并推動“以舊換新”落地實施。

三是線上線下營銷。住房“以舊換新”是該行在新形勢下實現個人住房貸款企穩增長的一個重要契機。建議充分發揮該行公私聯動優勢，加強線上線下融合宣傳營銷，積極爭取項目合作機會，提升市場份額。

對于已推出“以舊換新”的地區，該行充分借助當地房交會、生活節加大找房節活動宣傳，依托建行生活找房場景，深化G端、B端合作，在找房頻道推出“以舊換新”項目，打造以找房場景帶動業務發展的房貸經營新模式。線下，積極走訪對接市縣主管部門（市住建局、財政局等），支行對接區住建局、“以舊換新”項目樓盤等，營銷摸排業務合作機會。

對于尚未推出“以舊換新”的地區，該行充分依托建行生活生態場景及客戶流量優勢，主動承接購房惠民券，強化“要買房到建行”和“建行建設美好生活”的品牌形象，為后期可能的項目做好營銷鋪墊。線下，關注客戶及同業動向，做好日常維護、賬戶及資金承接工作。

四是發揮住房租賃戰略優勢。按照目前各地住房“以舊換新”實施辦法，“以舊換新”過程中，房企收購的舊房將大部分用于租賃，一些還將納入保障性租賃住房。作為唯一將住房租賃作為戰略推進的國有大行，該行可充分發揮該項競爭優勢，積極對接G端、B端，為其提供各項住房租賃產品和服務。

五是加強全流程風險管控。貸前：嚴格落實樓盤準入要求，做好新建樓盤準入工作。貸款申報時審查房地產開發商出具的首付發票或收據、貸款客戶與政府平臺企業簽署的《以舊換新三方協議》，明確“以舊換新”置換標的房屋信息，評估價格，跟蹤其產權過戶進；貸中：嚴格落實抵押預告登記后發放個人住房貸款；貸后： 貸后監測人員應運用系統工具，對貸款存續期間的有關情況進行持續監測，及時發現風險信號，對貸款開展檢查、催收，督導落實整改，提升貸款資產質量。（季紅衛 莊湘霞 曹陽）